Die Akten des Baugenehmigungsverfahrens können von den Eigentümern der benachbarten Grundstücke während den allgemeinen Parteiverkehrszeiten von Montag bis Freitag von 8:00 Uhr bis 12:00 Uhr und donnerstags von 14:00 Uhr bis 17:30 Uhr im Stadtbauamt, Birkenfelderstraße 4, 91301 Forchheim im Erdgeschoss eingesehen werden. Wir bitten Sie, bei geplanter Einsichtnahme die Bestimmungen zum Betreten der Amtsräume bezüglich der Corona Pandemie zu beachten (www.forchheim.de).
Die Zustellung der Baugenehmigung an die beteiligten Nachbarn wird hiermit durch die öffentliche Bekannt-machung ersetzt. Die Zustellung gilt mit dem Tag der Bekanntmachung als bewirkt.
Begründung
Das Bauvorhaben war genehmigungspflichtig. Der Antragsteller hat unter Beifügung der erforderlichen Bauvorlagen schriftlich die baurechtliche Genehmigung bei der als Baugenehmigungsbehörde zuständigen Großen Kreisstadt Forchheim beantragt. Der Bauantrag wurde von der unteren Bauaufsichtsbehörde geprüft. Soweit geboten, wurden die zu beteiligenden Behörden gehört, Gutachten eingeholt und durch Rotstifteintrag in den Plänen oder Auflagen in den Beiblättern des Bescheides, auf die Einhaltung bestehender gesetzlicher Forderungen hingewiesen.
Der Antragsteller plant, sämtliche Treppenzu-/abgänge der Tiefgarage zu überdachen. Die Tiefgarage selbst verfügt über drei Treppenhäuser. Das westliche Treppenhaus soll mit einem „Infodach“ überdeckt werden. Die Überdachung umfasst dabei sowohl die Treppe als auch den angrenzenden Aufzugsschacht. Die Grundfläche die überdacht werden soll beträgt gem. der Eingabeplanung ca. 130m2. Das Dach selbst ist dabei als flach geneigtes (ca. 4°) Schmetterlingsdach geformt. Die max. Höhe der Konstruktion kann mit ca. 3,93m beziffert werden, wobei die Überdachung des Aufzuges mit einer Höhe von ca. 3,03m etwas niedriger ausfällt. An dieser Stelle sei erwähnt, dass der Aufzug als auch der Treppenraum durch zwei voneinander getrennte Konstruktionen überdacht werden.
Auch das südliche Treppenhaus („2 TG Abgang Süd“) soll mit einer neuen Überdachung ausgestattet werden. Die äußeren Abmessungen des Daches betragen ca. 7,61m in der Länge und ca. 3,35m in der Breite. Auch diese Überdachung ist als Schmetterlingsdach, mit einer Neigung von ca. 4°, vorgesehen. Im Gegensatz zur westlichen Überdachung ist die Neigung allerdings unförmig, nicht in Mitte des Daches, sondern leicht außermittig versetzt angeordnet. Die max. Höhe der Überdachung soll plangemäß ca. 2,61m betragen. Nebst der bestehenden „Alten Wache“ befindet sich das östlichste Treppenhaus („3 TG Abgang Alte Wache“). Auch dieses soll überdacht werden. Aus architektonischen Gründen soll jedoch auch noch das neue Abluftbauwerk mit in die Überdachung integriert werden. Das Abluftbauwerk soll westlich des gegenständlichen Treppenhauses entstehen und dient primär der Abluftführung für die Tiefgarage. Das bestehende Bauwerk an gleicher Stelle wird dabei abgebrochen und ersetzt. Die Überdachung ist ähnlich der südlichen Anlage gestaltet. Die Höhe beträgt max. ca. 2,77m. Das Abluftbauwerk stößt optisch jedoch durch die Überdachung, wodurch es sich um wenige Zentimeter über das Dach erhöht. Tragende stahlbeton-scheiben der Überdachungen sollen mit einem verglasten Schlosser-Fachwerk verblendet werden. Die Dächer selbst sind mit Metall eingedeckt. Unterseitig sind sie mit Furnierschichtholz verkleidet.
Nebst den Überdachungen plant der Antragsteller die Errichtung von vier Bushaltestellen. Da Anlagen des öffentlichen Verkehrs sowie ihre Nebenanlagen gem. Art. 1 Abs. 2 Nr. 1 BayBO vom Anwendungsbereich der Bayerischen Bauordnung ausgenommen sind, sind diese auch nicht Bestandteil der gegenständlichen Baugenehmigung.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/1-8.1V aus dem Jahre 1981. Dieser setzt innerhalb des Geltungsbereiches Walmdächer als primäre Dachform fest. Die nun geplanten Schmetterlingsdächer stellen somit einen Befreiungstatbestand von den Festsetzungen dar. Da es sich bei den geplanten Überdachungen der Treppenhäuser um untergeordnete Bauteile handelt, ist ein städtebaulicher Nachteil nicht erkennbar. Die Grundzüge der Planung werden somit nicht verletzt. Daher kann nach pflichtgemäßem Ermessen für diese Festsetzung eine Befreiung erteilt werden.
Der Paradeplatz befindet sich in einem Bereich, der von der Stadt Forchheim als Sanierungsgebiet festgesetzt ist. Das Sanierungsgebiet wird mit der Nummer „SAN V“ beziffert und als „Marktplatz / Paradeplatz“ namentlich festgesetzt. Das Sanierungsgebiet Nr. V ist westlich vom Paradeplatz, dem Marktplatz und einer Teilfläche der Hornschuchallee, nordwestlich von einer Teilfläche der Hornschuchallee und der Wiesentstraße, nördlich von der Bebauung südlich der Wiesentstraße, östlich von der Bebauung zwischen der Wiesentstraße und der Fuchsenstraße sowie der Bebauung westlich der Wiesent und südlich von der den Ostteil des Paradeplatzes einschließenden Bebauung umfasst. Die geplanten Maßnahmen widersprechen nicht den Sanierungszielen dieses Gebietes, die sanierungsrechtliche Genehmigung war daher zu erteilen.
Das gegenständliche Bauvorhaben befindet sich im Bereich des denkmalgeschützten Ensembles der Altstadt Forchheim (E-4-74-126-8) und in unmittelbarer Nähe vom Gebäude, Paradeplatz 17 („Alte Wache“), Fl. Nr. 242, Gemarkung Forchheim, das als Einzeldenkmal nach Art. 1 Abs. 1 BayDSchG in die Denkmalliste (Aktennummer D-4-74-126-210: ehem. Hauptwache, eingeschossiger Walmdachbau mit Säulenvorhalle, Sandsteinquaderbau, um 1800) eingetragen ist. Die Errichtung der Überdachungen ist daher nach Art. 6 Abs. 1 BayDSchG erlaubnispflichtig. Zwar befindet sich das Bauvorhaben auch im Bereich verzeichneter Bodendenkmäler (D-4-6232-0323), jedoch wurden Bodeneingriffe in das Bodendenkmal bereits mit dem Erlaubnisbescheid ERL-015/2021-FO genehmigt. Die eigentlich notwendige denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 BayDSchG wurde folglich bereits erteilt. Bzgl. des Ensembles und des Einzelbaudenkmales bleibt abschließend festzuhalten, dass die zu fordernden, freizuhaltenden Sichtachsen über den Platz hinweg erhalten bleiben. Da es sich zudem besonders bei der östlichen Überdachung um ein untergeordnetes Bauteil handelt, wirkt es sich nicht negativ auf die ehemalige Hauptwache aus. Die denkmalrechtliche Erlaubnis ist daher zu erteilen.
Gem. Art. 6 Abs. 3 BayBO dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken. Da die neuen Überdachungen jedoch über den bestehenden Treppenräumen erstellt werden müssen, über decken sich die Abstands-flächen der Treppenhäuser mit den Abstandsflächen der benachbarten Gebäudebestände. So überschneidet sich die südöstliche Abstandsfläche der Alten Wache mit der nordwestlichen Fläche des angrenzenden Treppenhauses. An dieser Stelle sei erwähnt, dass die Treppenhäuser aufgrund Ihrer gebäudeähnlichen Struktur (Überdachung, dreiseitige Umfassung) auch als Gebäude im Sinne des Art. 6 BayBO anzuerkennen sind. Sie erzeugen daher Abstandsflächen. Abstandsflächen dienen primär der Sicherung einer ausreichenden Belichtung und Belüftung. Zwischen der alten Wache und dem neuen Treppenhaus besteht ein lichter Abstand von ca. 3m. Die Belüftung insbesondere der Alten Wache ist somit nicht eingeschränkt. Auch die Belichtung wird nicht negativ beeinflusst, da das Treppenhaus selbst durch die dreiseitig um-fassende Verglasung transparent gestaltet ist. Gleiches gilt für die Überschneidung der südöstlichen, südwestlichen und nordöstlichen Abstandsfläche des südlichsten Treppenhauses mit der nordwestlichen Abstandsfläche des gegenüberliegenden Gebäudes am Paradeplatz 9-10, Flurnummer 224. Auch hier überschneiden sich die Abstandsflächen teils deutlich. Teils kommen die Abstandsflächen des Paradeplatzes 9-10 auf dem Treppenhaus selbst zum Erliegen. Dennoch ist aufgrund des Abstandes sowie der Dimension als auch der Bauweise der Überdachung mitsamt der Seitenwände nicht mit einer bauordnungsrechtlich relevanten Einschränkung der Belichtung und Belüftung beider Anlagen zu rechnen. Es sei zudem erwähnt, dass überdachte Tiefgaragenzufahrten innerhalb in den Abstandsflächen gem. Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO zulässig wären. Die Treppenzugänge der Tiefgarage sind diesen Bauten ähnlich und daher innerhalb der Abstandsflächen der gegenständlichen Gebäude verträglich. Da es sich aber im eigentlichen Sinn jedoch nicht um Zufahrten handelt ist eine Abweichung formal erforderlich. Dies unterstreicht nochmals den
untergeordneten Charakter der neuen Treppenhäuser. Nach pflichtgemäßem Ermessen können die zuvor bezeichneten Abweichungstatbestände somit erteilt werden.
Rechtsgrundlagen
Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-B), die zuletzt durch § 4 des Gesetzes vom 25. Mai 2021 (GVBl. S. 286) geändert worden ist, Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG) in der Bayerischen Rechtssammlung (BayRS 2010-1-I) veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Art. 9a Abs. 1 des Gesetzes vom 25. März 2020 (GVBl. S. 174) geändert worden ist, Verordnung über Aufgaben der Großen Kreisstädte (GrKrV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 1991 (GVBl. S. 123, BayRS 2020-1-1-3-I), die zuletzt durch § 2 der Verordnung vom 13. April 2021 (GVBl. S. 205) geändert worden ist, Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) vom 10. November 2007 (GVBl. S. 792, BayRS 2132-1-2-B), die zuletzt durch § 5 des Gesetzes vom 23. Dezember 2020 (GVBl. S. 663) geändert worden ist, Kostengesetz (KG) vom 20. Februar 1998 (GVBl. S. 43, BayRS 2013-1-1-F), das zuletzt durch § 2 des Gesetzes vom 19. März 2020 (GVBl. S. 153) geändert worden ist, Kostenverzeichnis (KVz) vom 12. Oktober 2001 (GVBl. S. 766, BayRS 2013-1-2-F), das zuletzt durch Verordnung vom 1. November 2019 (GVBl. S. 640) geändert worden ist, Baunutzungs-verordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) geändert worden ist, Baugesetzbuch in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 26. April 2022 (BGBl. I S. 674) geändert worden ist, Satzung der Großen Kreisstadt Forchheim für die Herstellung von Stellplätzen vom 11.02.2008 in der dritten Änderung vom 23.12.2016, Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) vom 30. November 1993 (GVBl. S. 910, BayRS 2132-1-4-B), die zuletzt durch § 3 der Verordnung vom 7. August 2018 (GVBl. S. 694) geändert worden ist, Feuerungsverordnung (FeuV) vom 11. November 2007 (GVBl. S. 800, BayRS 2132-1-3-B), die zuletzt durch § 2 der Verordnung vom 7. August 2018 (GVBl. S. 694) geändert worden ist, Verordnung über den Bau von Betriebsräumen für elektrische Anlagen (EltBauV) in der in der Bayerischen Rechtssammlung (BayRS 2132-1-8-B) veröffentlichten bereinigten Fassung, die zuletzt durch § 6 der Verordnung vom 8. Dezember
1997 (GVBl. S. 827) geändert worden ist, Sicherheitsanlagen-Prüfverordnung (SPrüfV) vom 3. August 2001 (GVBl. S. 593, BayRS 2132-1-9-B), die zuletzt durch § 5 der Verordnung vom 7. August 2018 (GVBl. S. 694) geändert worden ist, Muster-Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Lüftungsanlagen (Muster-Lüftungsanlagen-Richtlinie M-LüAR Stand 29.09.2005 zuletzt geändert durch Beschluss der Fach-kommission Bauaufsicht vom 11.12.2015, Muster-Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Leitungsanlagen (Muster-Leitungsanlagen-Richtinie MLAR) Fassung 10.02.2015 (Redaktionsstand
05.04.2016).
Rechtsbehelfsbelehrung
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Klage am Bayerischen Verwaltungsgericht Bayreuth in 95444 Bayreuth, Friedrichstr. 16, (Postfachanschrift: Postfach 11 03 21, 95422 Bayreuth) erhoben werden.
Hinweis zur Rechtsmittelbelehrung
Die Einlegung des Rechtsbehelfs ist schriftlich zur Niederschrift oder elektronisch in einer für den Schrift-formersatz zugelassenen Form möglich. Die Einlegung eines Rechtsbehelfs per einfacher E-Mail ist nicht zugelassen und entfaltet keine rechtliche Wirkung. Ab 01.01.2022 muss der in § 55d VwGO genannte Personenkreis Klagen grundsätzlich elektronisch einreichen. Sofern kein Fall des § 188 VwGO vorliegt, wird kraft Bundesrecht in Prozessverfahren vor den Verwaltungsgerichten infolge der Klageerhebung eine Ver-fahrensgebühr fällig.
i. A. gez. Kindler
Sachgebietsleiter
Bauordnung/Denkmalpflege
Projekt: Neugestaltung des Paradeplatzes
